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一番シンプルな「土地」が、一番多くの裏の顔を持っている
新築一戸建ての建売、中古一戸建て、新築マンション、中古マンション、土地等々・・・
あなたはどんな物件をお探しでしょうか？
数ある種別の中で、「土地」を探しているあなた。
一見綺麗サッパリな商品なので、一番シンプルで安全な感じに見えてトラブルがなさそうに思えますが、
実は、この「土地」が一番「裏の顔」を持っている最も注意しなければならない商品なのです。
現在、そのまま使える状態の建物付きを購入する場合は、購入後それを引き継ぎ使っていくわけなので、もちろん不具合等発生するリスクはありますが、購入前に現物をよく見学している為、大きな問題が発生する可能性はそんなに多くはありません。
しかし、一見サッパリとしたシンプルな土地には、見えない、見せない様々な裏の顔が隠されていることがあり、これも実際に合った話なので次でお伝えいたしましょう。
裏の顔 その１
以前ですが、他社で古家付の土地を購入された後に、注文住宅の建築を依頼していただいた方のお話です。
当時の売主様は、物件を相続にて取得された方で、買主様の自宅の隣でした。
自宅の隣が売却するとのことで、１年後にちょうど息子様ご家族が転勤先からまた地元に戻ってくるとのことで、息子様家族の為にと事前に購入されたケースです。
注文住宅のご相談をいただいたのは、息子様ご家族がこちらへ帰ってきてからのタイミングで、購入から約１年ほど経過しておりました。
そしていざ古家を解体することになったのですが、解体中になんと、建物直下の地中内に隣地数件分（計３件分）の水道管が発見されました。
水道局で調査できる埋設管の配管図にも載っておりませんでした。埋設管の配管図も、この「配管図が間違っていないものとして保証しない」ことは記述されておりますので、目安でしかありません。
個人間の売買の場合、一般的に付けられている保証制度として、瑕疵担保責任（現在は契約不適合責任という買主側がより保護されやすい制度になっております）という、引き渡しから「３か月以内」であれば、「見えない問題部分」について売主側がその状態を知っていなくても、売主側のほうでその問題を解決しなければならないといったルールをつけることが多く、この当時の取引でもそのルールを設定しておりました。
しかし、引き渡しからは既に１年が経過しており、そのルールが適用される期間も過ぎてましたので、その問題については隣地の方々と買主様側での協議になってしまったのですが、３件分の水道管を撤去して新規で引込する費用は数百万円ともなり莫大な費用が掛かる点や、買主様自身も隣地の方々と長いご近所関係もあり、近隣トラブルと莫大な出費が発生する点を考慮して、水道管が埋設されている部分については、建物を建築する時に避けて建築を進めることになりました。
ですので、水道管を避けた残った敷地内での建築プランへ変更することになり、当初予定していた理想の建築プランも大幅に変わってしまいました。
間取りも何度も何度もを練り直しながら、残った部分内でおさまるよう工夫に工夫を重ねて、最終的には狭小地に３階建て住宅を建てるようなプランにはなってしまいましたが、、やはり憧れていた当初の建物プランが建てられなくなってしまったという非常に残念な結果に終わってしまいました。
瑕疵担保責任の期間内に解体工事をしていれば、売主様側がこの問題を解決しなければならなくなるので、買主様がこのような莫大なリスクを負わなくても良かったというケースです。
裏の顔 その２
次は、注文住宅のための土地を購入済みのＢ様。
購入後に施工するための建築業者探しを行っているところ縁があって担当させていただき、新築工事の受注をいただきました。
土地の引き渡しまで少し時間があったので、引き渡しまでに色々と打合せを行いました。
そして、土地引き渡しと同じくらいのベストなタイミングで、建物プランも決定したので、プランの配置の基づいて早速地盤調査を早速行うことになりました。
地盤調査当日、地盤状況を確認しようと調査業者と一緒に現場にて調査を見守っておりましたが、地盤調査用の杭が地盤より数十センチの位置からなかなか入っていきません。
ポイントをずらしても、これまた入らないのです。
杭が入らないほどの強固な地盤がそんな浅いところにあることはほとんどないため、何かおかしいなと感じ、スコップを持ってきて、地中を掘り起こしてみると廃材のガラ（いわゆる解体後の建築廃材）が見えてきました。
他３か所でも同じような状況でしたので、すぐさまB様にご報告し、仕事を終えた夜になりましたが、現地確認を一緒に行いました。
そこには元地主の売主様T様と仲介業者様にも同席していただき、状況を把握していただきました。
瑕疵担保責任の期間内であったため、仲介業者が間に入り、その後については土地を仲介した業者がT様とB様の間に入り、進捗状況をこちらへ随時報告をしてもらう状況が続きました。
その問題発覚から約３ヶ月ほど経過して、やっと再度建築工事を進めることができたのですが、何故そこまで時間が掛かったかといいますと、売主様側で手配した解体業者ですが、特に知人や紹介といったきっかけではなく、インターネットで調べていたら県外の安そうな業者が見つかり、その業者に解体工事を依頼したところ、ガラを埋められたまま工事を完了され、費用も全て支払っている為、催促してもなかなかガラの撤去に来なかったようです。
買主様にこれ以上の迷惑を掛けるわけにもいかない為、仲介業者が売主様に、仲介業者が取引している他の解体業者にガラの撤去をしてもらうよう提案したのですが、売主様は多額の借金があり、売却費用はその借金の穴埋めに全て使ってしまっており、手元にガラの撤去費用もなく、やむなく売主様のご兄弟の元へお願いしに行き、そのご兄弟とご相談を重ね、撤去費用を出して頂く事にご了承いただき、やっと撤去工事をすることができたようです。
その後、売主様側が元々の解体業者へその費用を請求するとのことでしたが、仲介業者がその工事業者を紹介した訳ではないので、売主様側と元々の解体業者間でどのような結果になったかまではわかりませんでしたが、その時の仲介業者のご担当の方の様子はとても憔悴しきっており、疲れ果てておりました。
取引事例もなく、金額だけに吊られて新規の業者に委託してしまった結果、こうなってしまうケースもしばしば見られます。
普段から取引のあるような信用できる解体業者であれば、このようなことにはならなかったでしょう。
このケースはたまたまご親族が費用捻出することに合意していただいたため、協議に時間を要し買主様にご迷惑をお掛けしたものの、結果うまく撤去していただいたので良かったですが、自分がもしも仲介担当しており、売主様のご親族にも断られていたら・・・と思うとゾッとしまう案件です。
更には工事が大幅に遅れた分、完成して引っ越すタイミングも３ヶ月ほど当初の予定より延びてしまいました。買主様には落ち度は無かった為、その分の延長した家賃負担についても売主様のご親族からお支払いいただきました。
例を挙げるとキリがありませんが、土地には見えない様々な裏の顔の一例をご紹介させていただきました。
平塚で注文住宅の相談ならプリムシーズへ。平塚と周辺エリアにて注文住宅の工事を行っており、宅建業者登録、建設業の許可まで取得しておりますので、不動産から建築まで家のことは全て自社で簡潔できます。土地の購入、住み替え、建て替えからの注文住宅のご相談はプリムシーズまで。