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事前準備を行った方と行わなかった方の決定的な違い

資金計画、相場観、事前審査、全て準備は整ったぞ！！いざ物件探しだ！！

OKです。もう探し始めても、大丈夫ですよ。

そして資金計画やった結果、購入可能な物件を探していくのですが、面白いことに気付きます。

資金計画・事前審査をやっていない人とやった人の大きな違いが生まれます。

資金計画・事前審査をやらずして物件探しを行った場合

• 返済可能額がわかっていないので、将来の返済できなくなるような危険性と不安が常にあり続ける
• いざ購入と思ってから事前審査をやってみたが、住宅ローンの借り入れ可能額が届かなかった
• その結果、一度気に入った物件を諦めなければならなくなる
• 予算が届かないということは、要望を削り、予算内におさまる物件を再度探し直し
• 予算オーバーのものを気に入り一度購入前まで進めていたので、その物件の印象が脳裏から離れない
• その後、どんな物件を見ても、一番には感じられない
• 当初の物件が忘れられない為、返済可能額内の物件よりも、結局要望を兼ね添えた高額物件にしか目がいかず、購入してしまう可能性

「いざ気に入った物件が出てきた時」に、このような悪循環を辿ることになります。

一方、資金計画・事前審査を事前に行い準備が整っている方は、

• 予算外の物件をそもそも見に行かない
• 買えないものを見て夢をみてしまっても意味がないので、現実的になる
• 予算を超える物件を購入しない
• 危険な返済プランを回避

このように決定的な違いが生まれることになるのです。

　

物件探しの正しい順序

準備が整いましたら物件探しです。

予算も決まっていますし、相場観も養われているため、

間違えた買い物をしてしまうリスクもだいぶ回避されます。

あとは物件を探すだけ。

ちょっと待って下さいね。

この物件探しがまた難しいのです。

物件は全く同じものがない限定一個の商品なのです。

物件を見に行くにも順序があります。

その順序ですが、

• 最初は自分達だけで見に行く　＝　営業マンと一緒では言葉のマジックに掛かり、冷静な判断ができなくなる
• 良さそうな物件があったら営業マンと一緒に見てもらい説明を受ける　＝　事前に下見しているから冷静になれる
• 担当者と一緒に見に行ったら、そのまま事務所へ行かず、冷静に自宅で検討する。＝　改めて家族だけで話あう

※　前にも書きましたが、高いお買い物です。現地で説明を受けたまま事務所へ行けば、自分の冷静な判断もできないまま、購入の意思表示の買付証明書を書かされてしまうリスクがあります。

こういった流れになります。

弊社では、現地説明後は冷静にご判断いただけるようお客様にはご帰宅いただき、

後で後悔しないように十分にご検討いただいておりますので、

ご希望がある場合には別ですが、こちらより事務所へ同行して商談をするというようなことは一切しておりません。

物件案内後の事務所への同行を提案する目的は、物件案内後の気持ちが高ぶっている状況を利用して、

そのまま商談で買付証明書を書いてもらうように促す、

不動産営業の「鉄板営業方法」

なのです。

　

簡単には見えない物件の裏の顔

物件には色々な顔があるとお伝えしましたが、

見える顔と見えない顔があります。

新築物件でも、同じ金額、同じ面積、同じ間取りでも隣り合わせの物件同士で違いがあります。

例を１つ挙げますが、

「仕上げの程度」などがあります。

隣同士の建売物件が、全く同じように作られていても、仕上げの程度が全然異なる場合があります。

何故だかわかりますか？

自動車などは工場で主に機械で生産されるため、

精度が高く、同じ車種であれば仕上がりの程度に差異はほとんどありませんが、

現在の新築工事では、検査が義務付けられていますが、この検査は、建物骨組みとなる部分等の検査が主です。

• 配筋検査　＝　基礎の配筋が適切なピッチ、サイズが使われているかどうか
• 中間検査　＝　土台と柱、柱と梁間など、必要な部分に構造耐力上問題ない金物がつけられているか
• 完了検査　＝　建物完成時に建築確認通りの建物ができているか。建物の高さなど法的な検査等。

といった検査です。

法律上や構造上の重要箇所の検査ということです。

つまり、仕上げの程度についてはスルーされます。（もちろん壁が剥き出しといったものは論外ですが）

以前案内した建物は、クローゼットの棚を止めるビスが何本もはみ出していたり、

収納棚の棚板と壁との間が１０㎜もの隙間があり、

ビスも露出されて２本だけでしか止まっていなかったりなど、

お客様は最初お気に召していましたが、

粗悪すぎる仕上の程度の説明を丁寧にしてお買い求めいただくことをお断りしたことも御座います。

お買い求めいただく以上は、自信もってお勧めできる物件でなければなりません。

そのような粗悪な仕上であろうと、

お客様自身が建築関係の仕事をしているから、

金額や補修費を含めてもお買い得だと考えであればまたお話は変わりますが、

やはりそのような仕上であれば、見えない内部の構造部分も同じ職人が組み立てていますので、

外見だけ修理しても、やはりお勧めするのは不安なのです。

　

「物件の裏を見抜ける営業マン」を見つけるべし

　今思えば、「不動産営業マン時代は、決して気づくことができなかったこと」が、

建築業界に身を置いてみたことによって、先程も例を挙げたような「仕上げの程度」等、

様々な目線から建物が粗悪であるかどうかを見極める目を養うことができました。

私も過去には「不動産販売員」の時代がありました。

「仕上の程度」はその内のほんの一部ですが、

他にも色々な点で、不動産営業マン時代では、

• 見抜くことができなかった
• 見つけることができなかった
• 気付くことすらできなかった

物件の裏の顔をみることができるようになりました。

その実体験や知識をスタッフ同士で共有し、習得させております。

人の経験は吸収してしまえば、自分の経験と化すことができるからです。

不動産のお営業マンは、

「土地」と「建物」の両方に精通してなければならない

のです。

　新築物件や中古物件を検討されているあなた。

営業マンの見極めの１つとして、

「不動産といった周辺相場や物件情報だけでなく、建築の知識や経験がある営業マンかどうか」

についても、あなたが安心して購入するために、重要なポイントの１つなのです。

不動産は「土地部分」と「建物部分」が合わさっているものです。

セットで売買されおり、完成しているものですので、

目で見て間取りや立地が気に入ったら購入してしまいがちですが、

危険が潜んでいる可能性がある物件もあります。

※　土地をご購入予定の方は「注文住宅」の「危険が潜む土地探し」をご覧下さい。

　

　

平塚で一戸建ての売却や購入の相談ができる不動産屋プリムシーズ。平塚を中心に周辺のエリアでも活動地域を強化しております。一戸建ての売却や購入の相談はもちろん、自社でリフォームも行っておりますので、手直しが必要な一戸建てのリフォームのこともお気軽にご相談下さい。