平塚の工務店を選ぶなら地元で信頼できる安心のプリムシーズ
別々業者に依頼する時に、最低限必要なこととは
不動産業者は、不動産の「情報の専門家」であり、営業マンの多くが「不動産販売員」です。
一方建築業者は「用意した土地に家を建てる専門家」であり、土地探しが苦手です。
しかし、皆様は「土地＝不動産業者」「建物＝建築業者」と考えており、土地がないと家を建てることができない為、先に土地を用意しようと土地探しを行います。
多くの不動産業者が「建築工事を行っていない」ことから、「建物を建てる＝建築」については別で建築業者を探すことになります。
逆に多くの建築会社が、「施主様が持っている、または購入済の土地に建築することからスタートする」ため、率先的に土地探しを行っていないため、別で不動産業者を探すことになります。
できない分野があるからといってそれが決して悪いことではありません。
それぞれが専門的に努力して業績を出しているのですから、それはとても素晴らしいことです。
私がいいたいことは、
「正しい順序や考え方を持っていただき、マイホーム造りを進める」ことに注意していただきたいということです。
また、マイホームは分けて考えると、「土地」と「建物」の別々の物体から成り立っています。
つまり、マイホームをご提供するのであれば、「土地」と「建物」の双方の知識や経験を持っていることが必要最低限であると思っております。
各々の専門分野に自信があるならば、最低限「不動産業者」と「建築業者」が、お客様が家造りに失敗しないような「密接な連携」が取れていなければなりません。
同じ社内ですら、「密接な連携が取れていない」会社が多くあります。
電話をして担当者が不在の時に、電話に出た方に伝言を残し折り返し連絡をいただくように伝えたのにも拘らず、折り返しの連絡が無い、そもそも伝言されてないといったようなことはありませんか？
社内ですらそんな連携が取れていないようなことがあるのに、それを全く経営者も営業方針も、販売する商品も異なる「他業種他社同士で密接な連携制度」が取れていないといけないのです。
「長く、深く、強い信頼関係」がお互いの会社同士でなければ、それは生まれません。
それでは、「密接な連携が取れていない場合」にどのようなことが起こるのか、過去の体験談からお伝え致します。
連携が取れていない業者同士で起こったトラブル例
土地を契約し、引き渡しまでに建築業者探しをしていたところで新築工事のご相談をいただいたE様の案件です。
E様は気に入った土地を契約し、約１ヶ月後に引き渡しが行われるというタイミングでご相談に来られました。
土地の物件資料を見せて頂きましたが、資料をみると立地と面積等考慮しても、非常に安い土地で、資料上では魅力的でした。
E様もこんなに安くて良いものが買えたんだよと喜んでおられました。
初回の打ち合わせでご希望を色々聞き、初回のプランを作る為、まずは物件を確認しに現地へ向かいました。
物件には現地でしか見せない「顔」がありますからね。
そして現地へつき物件を確認したところ、あぁ～なるほど・・・。
物件が安い意味がわかりました。
・水道の引込は無し → 前面道路内から水道の引込工事が別途必要である（県道なので通常の公道とは違い、莫大な費用が掛かる）
・道路より1.5m程高く土留めが無い → 通常、建築時は地盤を平坦かつ、隣地との境に地盤の高い側が隣地との境に土留用の擁壁等を構築します。このケースの場合ですと約500万円掛かる見込みでした。
・大きな木が３本 → 伐採伐根に多額の費用が掛かる
プラン作成の前にこの点について認識されているかE様へ確認の連絡をしたところ、水道の引込工事は別途掛かることは仲介業者から聞いていたが、擁壁構築やら木の伐根にそこまでの費用が掛かるとは全く思っていなかったようです。
不動産の売買取引上では、
・給排水管の状況
・法規上建築が可能かどうか
が説明できていれば、何も問題ないのです。
擁壁を作らなくても専門用語になりますが、深基礎という建築の工法でも建築ができ、擁壁を作らなければ建築ができない訳ではないので、そこまでの説明はしない業者が多く、購入後に建築業者と打合せをしてみて初めて、建築とは別でこんな費用が掛かってしまうのか・・・などといった後の祭り状態の取引も今までたくさんと見てきました。
今回のケースは擁壁を構築して平坦な敷地面積部分を最大限作り有効に生かさないと、使用ができない敷地面積部分が広大になってしまう（斜面部分＝法面部分が多い）為、ご希望の内容のプランを作るのであれば、擁壁は必須になるという説明（がけ崩れが起こらない程度の緩い斜面にして、残った部分に建築するのであれば擁壁は必要なくなりますが、斜面部分の使い道がなくなり、平坦部分が少なくなるため現実的ではないし今回は目的に達成ができない）をしますと、予算内ではご希望の新築ができない旨をお伝えいたしました。
注文住宅を建てるのであれば、
「建築がすぐにできる状態の土地」でなければならないのです。
「建築するためには別途工事が必要」な土地も存在し、
土地契約時に内容によっては
「建築に必要である別途工事」については簡易的な説明や、中には説明不要になるといった場合もあるということです。
しかし、注文住宅を建てる以上、予想外の工事や予算が出てきてしまうことは避けたいところです。
予定している予算は「土地」＋「建築」の合計で皆考えていますから。
この場合、家を建てるために土地を購入しているのですから、不動産業者の担当者から、
「建物の建て方によっては擁壁の工事費用が別途掛かり、予め建築予定の会社から擁壁工事費用も一緒に見積もってもらったほうが良いですよ」くらいのアドバイスがあっても良かったケースです。
また、水道の引込費用については、「経験上〇〇万円位で納まるケースが多かったので、大体それくらい見込んでおけば宜しいんじゃないでしょうか？工事は施工を依頼する建築業者が一緒にやってくれると思いますので、そちらが見つかったら具体的にお見積り一緒にしていただいたらどうでしょうか？」と言われたようです。
また、施主様自身も建築費用には外構工事や擁壁工事が含まれているといった間違った解釈をされており、お見積り時には建物本体価格以外にこんなに費用が掛かるのか？とも言われてしまい、見積提出時は非常に後味が悪かったのを覚えております。
結果、ご希望の新築を建てるためには４５０万円ほど当初の予定よりオーバーしてしまうことになり、Ｅ様はかなりの希望を削りコストダウンしたものの、最終的には当初よりも３００万円ほどの予算オーバーという結果により、融資額を上げることももうできなかったため、泣く泣く貯蓄の中から不足分を補填して注文住宅工事を進めることになったのです。
優良な不動産営業マンであれば、土地の購入時点で的確なアドバイス提供と別途工事にかかる参考見積の提供くらいは行ってくれますが・・・。
他にも、不動産営業マンが作成した当初の資金計画では、建物諸経費の部分を圧迫させるような資金計画を建てておりました。
小さな文字で「施工業者により諸経費は変動する為、概算の参考費用となります。詳細費用については施工会社にお尋ね下さい」と文言が入っている資金計画で、とてもそんな諸費用ではおさまらない点をＥ様にお伝えしました。
そして後日、Ｅ様が担当の不動産営業マンと打ち合わせをすると、「金額高いですね、普通は私が作った資金計画に書いてある金額くらいですよ？もう少し交渉して安くしてもらったらどうでしょうか？」と自分のミスの責任をこちらへ擦り付けるような話にもなりました。
連携業者でもなく、土地の取引と建物の取引は全く別の契約なので、結局最後までお互いに接触することはでありませんから、間接的に言われっぱなしの状態。
こういった場合には、不動産業者と建築会社の双方は取引当事者同士にはならず、Ｅ様を窓口としてＥ様とそれぞれ取引をしている為、向こうに伝えたいことはＥ様を介し、相手方が言いたいこともＥ様を介して伝えられるといった流れになるのが通常です。
常に間に挟まれ続けるＥ様・・・。
擁壁については、各々の立場からの主張としては、
- 不動産業者側の主張：「擁壁は工事であるから、建築側の説明部分である。不要な場合もあるから、建築業者次第である」との主張
- 建築業者側の主張：「今回の土地は家を建てるための目的であるのは知っていたのだから、擁壁工事が必要なのは一目瞭然なので、最低でも契約前におおよその擁壁工事費用くらいは算出してあげるべきであり、不動産業者側の説明部分である」との主張
相互に譲らず平行線を辿るような主張でしたので、間に挟まれたＥ様も疲れが見えてきておりました。
最後までお互いの主張は平行線のままでしたが、どちらの主張であろうと費用が掛かることは結果一緒なので、これ以上Ｅ様が挟まれ続けても良い結果は生まないこともあり、前向きに新築工事を進めていく形を取りました。
Ｅ様も最後には別々で取引するとこんなに大変なことになるんだね・・・と疲れ切っておられました。
連携関係や協力関係の業者同士でないとこのようなトラブルにも発展してしまうのです・・・。
一番安心なのは、両方を取り扱いできる「不動産＆建築業者」である
このように、不動産業者と建築業者が別業者になった場合には、
不動産業者及び建築業者の２社の各々の担当者が、
「販売員ではなく、共に提案者でなければならない」のであり、
どちらかが欠けた時点で、あなたが思い描いていた予算や希望通りでの注文住宅が実現できなくなる可能性が高くなってしまうのです。
お互い他社同士ですから、何か問題が発生すると、どっちが解決すべき問題かを全て施主様を介して行われます。
このようなトラブルや予想外の費用が掛かってしまうといった行き違いなどが発生することは避けたいものです。
つまり、別々の窓口と取引があるからこそ、このようなトラブルや別途費用の可能性の心配が発生することになるのです。
このような問題の発生する可能性を最小限に抑えるためには、「土地の取引会社」と「建物の施工会社」を「同じ」にすることによって、もしも別途費用が掛かるようなことがあっても、事前にその内容や必要性、または費用を予め把握しておけばこのような問題は起こりません。
また相乗効果としても、問題発生時における問題の擦り付け先は自社しか無い為、逃げることもできませんし、より慎重かつ強い責任感を持って土地の取引～注文住宅の建築を行ってくれるのは一目瞭然なのです。
いかに無駄な労力を省いて、安心な取引を進めるためには、やはり不動産取引と建物建築の両方ができる業者に依頼することが最善の方法なのです。
それがどうしても叶わないのであれば、最低でも不動産業者と建築業者が共に連携が取れていることが最低限必須となるのです。
平塚の工務店のプリムシーズは、平塚を中心に近郊エリアにて注文住宅を行っている工務店です。建設業の許可はもちろん、宅建業者登録まで取得している工務店なので、不動産、建築の双方が共に自社で取り扱いができ、土地の購入、建て替え、住み替えまで全てをカバーしております。